深讀｜全體業(yè)主共有的小區(qū)公共收益，如何守得住用得好？

7月11日，南京市建鄴區(qū)金馬酈城東園的600多戶業(yè)主，興高采烈地排隊(duì)領(lǐng)取業(yè)委會(huì)發(fā)放的500元紅包——公共收益分紅。這筆總計(jì)30余萬(wàn)元的“業(yè)主紅包”，來(lái)自于小區(qū)公共車(chē)位收費(fèi)、電梯和門(mén)庭廣告收入。除了給業(yè)主分紅，業(yè)委會(huì)此前還利用公共收益積余，投入140萬(wàn)元對(duì)小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、路燈線路等進(jìn)行了更新，讓這個(gè)有20年歷史的老小區(qū)煥發(fā)新活力。

根據(jù)民法典，利用小區(qū)道路停車(chē)、電梯廣告、社區(qū)用房出租等公共空間、場(chǎng)地設(shè)備經(jīng)營(yíng)獲得的收入，都屬于小區(qū)公共收益，屬于“全體業(yè)主共有”，是小區(qū)的“錢(qián)袋子”。然而在南京，由于多數(shù)小區(qū)未成立業(yè)委會(huì)，或是業(yè)委會(huì)履職不力，這些公共收益常被違規(guī)侵占，像金馬酈城這樣利用公共收益給業(yè)主分紅、對(duì)小區(qū)自主更新的少而又少，多數(shù)小區(qū)業(yè)主不僅對(duì)公共收益情況一無(wú)所知，更談不上主動(dòng)維權(quán)。

小區(qū)“錢(qián)袋子”該怎么管理、如何使用?7月12日，在江蘇省大蘇社區(qū)治理創(chuàng)新研究院與南京市律協(xié)共同舉辦的專(zhuān)題研討會(huì)上，有關(guān)專(zhuān)家、法律界人士圍繞小區(qū)公共收益權(quán)屬的認(rèn)定、管理、分配等問(wèn)題展開(kāi)研討，呼吁通過(guò)強(qiáng)化業(yè)委會(huì)建設(shè)、完善實(shí)操細(xì)則等舉措，讓小區(qū)居民享有充分的知情權(quán)、參與權(quán)、決策權(quán)，確保公共收益業(yè)主看得清、分得明、用得好。

權(quán)屬法定歸業(yè)主，定義范圍待厘清

“對(duì)于小區(qū)公共收益權(quán)屬，民法典出臺(tái)具有里程碑意義。”江蘇省大蘇社區(qū)治理創(chuàng)新研究院副院長(zhǎng)、無(wú)錫市物業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)周華寶說(shuō)，民法典出臺(tái)之前，小區(qū)公共收益使用由物業(yè)公司申請(qǐng)、有關(guān)部門(mén)審批后，物業(yè)公司使用;民法典出臺(tái)后，公共收益屬于全體業(yè)主共有，其使用也應(yīng)參照維修資金使用，需要“雙2/3業(yè)主”(業(yè)主房屋專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上，且人數(shù)占比三分之二以上)參與表決，參與表決的過(guò)半業(yè)主同意才能使用，“立足人民屬性，尊重業(yè)主物權(quán)，立法的基礎(chǔ)、行政的邏輯全變了?！?/p>

然而，民法典雖規(guī)定了小區(qū)公共收益歸“全體業(yè)主共有”，但對(duì)于什么是小區(qū)公共收益，并沒(méi)有“統(tǒng)一定義”。“一般認(rèn)為，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所有的共有部分和共用設(shè)備設(shè)施所產(chǎn)生的收益，基本上都是公共收益?！苯K省大蘇社區(qū)治理創(chuàng)新研究院黨支部書(shū)記、副理事長(zhǎng)王興宏說(shuō)，這些“共有部分和共有設(shè)備”包括：共有房屋，主要是物業(yè)管理用房，用于出租經(jīng)營(yíng);共有道路、場(chǎng)地，停放車(chē)輛收取停車(chē)費(fèi);可用于廣告經(jīng)營(yíng)的公共空間：對(duì)外空間如外墻、樓頂?shù)?，設(shè)置戶外廣告，內(nèi)部空間如電梯轎廂、單元門(mén)廳、走廊通道等，設(shè)置室內(nèi)廣告。

“一切利用小區(qū)公共場(chǎng)所產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)收益，都屬于公共收益?！焙雍４髮W(xué)法學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師陳廣華補(bǔ)充說(shuō)，小區(qū)利用公共場(chǎng)地?cái)[攤經(jīng)營(yíng)，設(shè)置快遞柜、凈水機(jī)等，通信運(yùn)營(yíng)商支付的設(shè)施設(shè)備場(chǎng)地占用費(fèi)，甚至環(huán)衛(wèi)企業(yè)進(jìn)小區(qū)分類(lèi)可回收垃圾，都屬于公共收益范疇。在南京，河西奧體新城、觀瀾苑等規(guī)模較大、管理得好的小區(qū)，物業(yè)公司經(jīng)常在社區(qū)廣場(chǎng)、公共道路引入商家設(shè)立外擺，或是門(mén)口固定設(shè)置自動(dòng)售賣(mài)機(jī)，都應(yīng)納入公共收益。

但從道路停車(chē)、電梯廣告到攤位招租，都是物業(yè)企業(yè)在具體實(shí)施，必然產(chǎn)生一定的成本。為此民法典規(guī)定，物業(yè)企業(yè)利用業(yè)主共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本后屬于全體業(yè)主。這個(gè)“合理成本”指什么?“一種觀點(diǎn)認(rèn)為誰(shuí)所有誰(shuí)受益，這是所有權(quán)的延伸，是傳統(tǒng)物權(quán)觀點(diǎn);一種觀點(diǎn)認(rèn)為誰(shuí)管理誰(shuí)受益，物業(yè)企業(yè)可以有利潤(rùn)的回報(bào)?！标悘V華認(rèn)為，業(yè)主把物業(yè)委托給物業(yè)公司，要帶有經(jīng)濟(jì)利益的外部性激勵(lì)，如果按傳統(tǒng)物權(quán)理念，所有收益都?xì)w業(yè)主，物業(yè)企業(yè)就沒(méi)有去經(jīng)營(yíng)的積極性，沒(méi)有動(dòng)力去做大蛋糕。因此，這個(gè)“合理成本”不僅包括物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中實(shí)際產(chǎn)生的成本，還應(yīng)包括合理的利潤(rùn)回報(bào)。

業(yè)委會(huì)缺位，業(yè)主維權(quán)主張難取證難

法律規(guī)定小區(qū)公共收益“全體業(yè)主共有”，但在實(shí)際執(zhí)行中，大多數(shù)小區(qū)業(yè)主卻是不知情、不參與(討論)、不表決，個(gè)中原因是業(yè)委會(huì)成立比例低，履職能力弱，雖然業(yè)主群體人數(shù)眾多，但較之物業(yè)公司組織松散，很難握指成拳、有效維權(quán)。

以南京為例，全市6000個(gè)左右住宅小區(qū)中，成立業(yè)委會(huì)的僅900多個(gè)。“業(yè)主沒(méi)有法律主體，就沒(méi)有人去主張權(quán)利，甚至有其他主體阻止業(yè)委會(huì)、物管會(huì)成立?！蓖跖d宏說(shuō)，許多小區(qū)籌備多年仍成立不了業(yè)委會(huì)，原因之一就是公共收益的監(jiān)管分配矛盾，一些物業(yè)公司、個(gè)別業(yè)主擔(dān)心業(yè)委會(huì)分權(quán)維權(quán)，對(duì)此進(jìn)行阻撓。

“我查了中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)，由業(yè)主提起自訴小區(qū)公共收益的文書(shū)不超過(guò)10例，涉嫌侵占公共收益被追究刑事責(zé)任的判決書(shū)只找到3例?！蹦暇┦星鼗磪^(qū)司法局月牙湖街道司法所所長(zhǎng)莊慶家表示，由于多數(shù)小區(qū)未成立業(yè)主委員會(huì)，即便少數(shù)小區(qū)成立了，也存在不少“僵尸業(yè)委會(huì)”——常年很少開(kāi)展活動(dòng)，導(dǎo)致在業(yè)主公共收益方面主動(dòng)主張權(quán)利的很少，通過(guò)訴訟方式追討權(quán)益的更是少之又少。

法律主體缺失，業(yè)主意識(shí)淡薄，舉證審計(jì)困難，導(dǎo)致小區(qū)追索公共收益歷程艱辛。莊慶家解釋說(shuō)，侵占罪屬于自訴案件，需要自訴人提供明確被告人、訴訟請(qǐng)求和犯罪事實(shí)證據(jù)，在小區(qū)公共收益維權(quán)中，往往會(huì)遇到物業(yè)方面不配合的情況，業(yè)主不僅獲取財(cái)務(wù)資料難，即便通過(guò)法律手段獲取數(shù)據(jù)，也難以保證其真實(shí)性、完整性。2023年2月，南大和園業(yè)委會(huì)把南京億文物業(yè)告上法庭，主張既往8年1109萬(wàn)元公共收益，但因?yàn)樨?cái)務(wù)資料不全，最終法院判決物業(yè)公司賠付472萬(wàn)元。

“甲方主體如果缺位，權(quán)利沒(méi)人去主張，被侵占和侵害，是必然的?！蓖跖d宏認(rèn)為，業(yè)主為公共利益維權(quán)，首先要成立業(yè)委會(huì)，給業(yè)委會(huì)賦能，加強(qiáng)制度建設(shè)，讓立法成果落地見(jiàn)效?！赌暇┦凶≌飿I(yè)管理?xiàng)l例》修訂時(shí)，就添加業(yè)委會(huì)中成立監(jiān)事會(huì)的條款，既監(jiān)管物業(yè)企業(yè)，也監(jiān)督業(yè)委會(huì)，還補(bǔ)上業(yè)委會(huì)在審計(jì)專(zhuān)業(yè)能力上的短板。眼下，《南京市住宅小區(qū)公共收益管理辦法》也已啟動(dòng)起草，年內(nèi)將公開(kāi)征求意見(jiàn)，小區(qū)“錢(qián)袋子”具體怎么管、如何分，將有具體詳盡的“實(shí)操方案”。

錨定“共有”核心，讓公共收益真正惠民落地

公共收益歸集和追討后，有的給業(yè)主分紅，有的補(bǔ)貼物業(yè)費(fèi)，還有的用于小區(qū)維修。對(duì)此，各級(jí)立法是怎么規(guī)定的呢?

王興宏介紹，扣除合理成本后的公共收益分配，國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，其主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修基金，同時(shí)可按業(yè)主大會(huì)共同決定使用?！督K省物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)小區(qū)公共收益使用，按業(yè)委會(huì)成立前后分別做了相應(yīng)規(guī)定：業(yè)主大會(huì)成立前，所得收益的70%要納入專(zhuān)項(xiàng)維修基金，其余部分可以用于補(bǔ)貼物業(yè)費(fèi);業(yè)主大會(huì)成立后，所得收益單獨(dú)列賬，按照業(yè)主大會(huì)或業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)委會(huì)決定使用。

小區(qū)公共收益的分配，始終是業(yè)主關(guān)注的焦點(diǎn)。近年來(lái)，我省一些地方在這一領(lǐng)域進(jìn)行了實(shí)踐探索，對(duì)照民法典及國(guó)家、省物業(yè)條例審視，這些做法中，有的已形成可借鑒的經(jīng)驗(yàn)，有的尚待完善，有的則需糾偏。

譬如，許多開(kāi)發(fā)商和前期物業(yè)直接約定，將公共收益補(bǔ)貼物業(yè)費(fèi)，把公共收益當(dāng)成物業(yè)費(fèi)的“替補(bǔ)”，眉毛胡子一把抓。由于公共收益屬于全體業(yè)主，由開(kāi)發(fā)商決定補(bǔ)償物業(yè)，這種約定因未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，繞開(kāi)了公共收益所有權(quán)主體，顯然是不合法的。然而許多小區(qū)多年不漲物業(yè)費(fèi)，人工、費(fèi)用卻都在漲，一些小區(qū)入住率低，物業(yè)管理難以維持運(yùn)營(yíng)，也是客觀現(xiàn)實(shí)。在此情形下用公共收益補(bǔ)償物業(yè)管理，其實(shí)維護(hù)了全體業(yè)主利益，但還是要變“暗補(bǔ)”為“明補(bǔ)”，雙方坐下來(lái)算算賬，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，通過(guò)業(yè)主共同決策確認(rèn)，落實(shí)到合同里，而非由開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司“私相授受”。

南京有的小區(qū)維權(quán)成功，追討回公共收益，或管理較好，賬上收益積累多，用公共收益給業(yè)主分紅。比如南大和園、仁恒翠竹園就曾分別按每戶1200元、2000元分紅，此次金馬酈城也給業(yè)主分紅500元，業(yè)主群一片歡天喜地。對(duì)此，王興宏認(rèn)為，公共收益分紅有利于團(tuán)結(jié)業(yè)主、增加凝聚力，但考慮到房子“一生”中要用錢(qián)的地方很多，樹(shù)立“房屋終身養(yǎng)老”觀念，公共收益最好還是優(yōu)先補(bǔ)充到維修基金里去，或是像金馬酈城這樣，在小區(qū)自主更新后還有積余時(shí)，再給業(yè)主分紅。畢竟，房子保值增值，才是業(yè)主“最大的利益”。

也有的小區(qū)拿出部分公共收益補(bǔ)貼業(yè)委會(huì)成員和熱心業(yè)主，可不可以?專(zhuān)家認(rèn)為，業(yè)委會(huì)要選舉責(zé)任心、公益心強(qiáng)的代表，也要承認(rèn)業(yè)委會(huì)委員的付出，可以按照財(cái)務(wù)規(guī)定對(duì)他們進(jìn)行補(bǔ)貼，但必須告知全體業(yè)主。

“可見(jiàn)對(duì)于公共收益具體分配使用，上位法并沒(méi)有限定框死，業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)有很大的自主權(quán)，房管部門(mén)、街道社區(qū)要立足工作實(shí)際加以引導(dǎo)、創(chuàng)新實(shí)踐。”江蘇省大蘇社區(qū)治理創(chuàng)新研究院院長(zhǎng)曹軍華說(shuō)，小區(qū)公共收益的管理，看似是“錢(qián)袋子”的小事，實(shí)則是關(guān)乎民生福祉、社區(qū)治理與法治建設(shè)的民生大事，從厘清權(quán)屬到規(guī)范分配，從激活業(yè)委會(huì)效能到完善制度細(xì)則，每一步探索都是對(duì)“業(yè)主共有”法治精神的踐行，也是對(duì)社區(qū)共治智慧的錘煉，這既涉及民法典、物業(yè)管理?xiàng)l例等法律法規(guī)實(shí)施，也考驗(yàn)基層治理智慧與法治化水平。

唯有讓公共收益用之于民、造福于民，“小區(qū)共同體”才更有溫度，基層治理“最后一公里”才更富活力。各地只要堅(jiān)守“業(yè)主共有”總則，抓實(shí)業(yè)委會(huì)建設(shè)，以制度創(chuàng)新破解治理痛點(diǎn)，出臺(tái)科學(xué)管理辦法，小區(qū)公共收益便能真正轉(zhuǎn)化為居民看得見(jiàn)、摸得著的獲得感。

新華日?qǐng)?bào)·交匯點(diǎn)記者 顧巍鐘 實(shí)習(xí)生 何千晨